・新築
価格は高いが、新しくて快適

・中古
新築より４～５割安いが、建物・設備は古い

諸経費

・新築
税金の各種軽減措置が適用されるなど、比較的安くすむ

・中古
税金の軽減措置を受けられない物件が多く、仲介手数料が必要となることも多い

立地

・新築
立地を限定すると、新築マンションの分譲は限られる

・中古
さまざまな場所で物件を探すことができる

建物

・新築
最新の構造、仕様・設備が期待できる

・中古
建築後の経過年数が長いと建て替えも視野に入れておく必要がある

設備

・新築
最新の設備が設置されている

・中古
設備の老巧化、陳腐化により取り替えが必要になることが多い

管理

・新築
入居しないと分からないことが多い

・中古
実際の物件を見て、管理の良し悪しをある程度チェックできる

居住者

・新築
どんな人が住むのか、買ってみないと分からない

・中古
どんな人が住んでいるかをみる事ができる

メンテナンス

・新築
計画的に修繕積立金で補修、専有部分に関しても当面はほとんど費用はかからない

・中古
大規模修繕の費用が高くつくほか、専有部分関しても維持管理費用がかかることが多い

ローン

・新築
公庫や民間ローンと最長３５年返済を利用できる

・中古
建築後の経過年数が長いと利用できる返済期間が短くなることもある

　賃貸住宅を巡るトラブルで最近とくに増加が目立つのが、退去時の原状回復を巡るトラブル。
部屋を元の状態に戻すためのリフォーム費用などが多額にかかるため、敷金は返還できない、敷金だけではたりないという理由で追加請求されるケースが増えています。

　このトラブル増加に対応して、国土交通省では原状回復を巡るトラブルを解決するため、ガイドラインを作成している。基本的な考え方としては、住宅の価値は年数が経過するごとに低下していきます、その自然損耗分は借主に請求できません、請求できるのは、借主の故意や過失などによる損耗のみ、ということになります。つまり、借主は自然損耗分については責任はなく、故意や不注意、過失などによって価値が低下した分だけの責任を取ればいいわけで、賃貸住宅の契約時にも、その点を明記するように指導しています。

トラブルに巻き込まれたときにはこうする

　賃貸住宅の契約時には、まずはこの点が明記されているかを確認しておく必要があります。その記載がなかったり、ガイドラインより借主が不利になるような条項が盛り込まれている場合には、契約しない方がいいと思います。

　さらに念を入れて、事前に部屋の状態がどのようであったかをさまざまな点から確認しておくと良いでしょう。確認項目については同カテドリ内「契約時」記載の項目を参考にして下さい。

一番安心なのは引っ越し前にそれぞれの部位について写真などを残しておくことです。退去してから「こんなキズをつけられては、リフォームにお金がかかるので敷金はかえせない」といわれても、「いや、それは入居時からあったキズで、私には責任がない」と突っぱねることができます。
　直接の交渉で解決しないときには、自治体の消費生活センターなどで相談しましょう。それでダメなら。多少のコスト負担を覚悟で、トラブル解決の交渉を請け負ってくれる民間機関を利用することになるが、コストをかけないためには、事前のチェックが何よりも重要です。

　賃貸住宅では、契約の更新や引越しのたびに隔週の経費がかかってきます。したがって、できるだけ長く住める住宅を見つけて、無駄な出費を少なくするのが先決です。
５年に１階引っ越すのと、１０年に１階とでは、生涯の負担が何百万円も違ってくることになります。引っ越すことになったら、契約時には仲介手数料、礼金、敷金などの負担がでてきますが、最近は礼金ゼロ、仲介手数料０.５ヶ月といった物件が増えているので、ダメもとで交渉してみましょう。

　入居前の交渉を通じて、仲介会社や大家さんの姿勢をチェックしておけば、入居後の各種のトラブルを防ぐことにもつながります。

万一に備え入居時にチェックしておく項目

部位：入居時の状況

畳：傷なし
壁(クロス)：張り替え済み・傷なし
天井(クロス)：張り替え済み・傷なし
窓ガラス：ヒビ・傷なし
網戸：破れなし
サッシ：不具合なし
襖：破れ・汚れなし
障子：張り替え済み
コンセント：不具合なし

　規模を大きくし、有名になるには、それなりの実績が必要だから、知名度や規模が物件選びの一つの指標になることは間違いありません。　 しかし、人間のすることだから、ミスがおこらないとは限りません。大手になるほど、分譲戸数が多いのだから、そのうちの１つ、２つに欠陥が出てくる可能性がないとはいえない。実際、「欠陥住宅」「欠陥マンション」などのキーワードでインターネットを検索すると、驚くほどのヒット件数で大手マンションメーカーや、大手住宅メーカーの名前も数多く登場します。どんな会社が上げっているのかチェックしてみるのもいいでしょう。

　ただ、マンションにしろ、一戸建てにしろ、住宅建設は労働集約的な側面が強く、施工会社、下請け、孫請けが入り交じって一つの建物を作りあげていきます。大手であれ、中堅中小であれ、上手の手から水がこぼれる可能性があります。大切なことは、可能な限りその確率の低い会社を選ぶということです。

これまでの分譲、仲介などの実績をチェックする

　その最も確実な方法の一つが、会社の分譲や仲介実績をチェックする方法です。たとえば、新築マンションであれば、２７年連続して供給トップの大京をはじめ、上位に入る企業の顔ぶれはある程度決まっています。
　一戸建ても同様です。供給戸数を見ると、在来工法では住友林業、アキュラネット、アイフルホーム、プレハブ工法では積水ハウス、レオパレス２１、ダイワハウス興業、２×４工法では大東建託、三井ホーム、住友不動産などが主体の企業もあり、個人住宅での実績はどうかをキチンと見ておく必要があります。
　供給実績が豊富で、長年、安定的に供給していることは、消費者からそれなりに信頼されていることを表しています。とはいえ、念のために﨑に触れたように、欠陥住宅問題を起こしていないかをチェックし、その対応状況を確認しておくのが安心です。構造的に欠陥住宅を完璧になくす事は出来ないが、問題が発生した時に真摯な姿勢で対応してくれる会社かどうかが重要なポイントになってきます。
　できれば、実際にその会社が分譲して何年か経過している物件を見てみるのが安心です。現在の街並み、建物の維持管理状況などをみると同時に、入居者に定期点検体制や分譲会社の対応などを聞くことができれば一番です。

物件別に販売会社の立場をチェックしておく

　分譲会社と販売会社が異なることも多い点に注意しておきましょう。これは、不動産広告などの社名の上に記載されている、「売主」「販売代理」などの立場を見ればわかります。
「売主」だけの場合なら、その会社が自社で開発、販売していることを示している。小規模な件売住宅、マンションでは、こうしたケースが多いですが、規模が大きくなると、「売主」とならんで「販売代理」がついていることが多い。これは、売主が販売専門会社に販売を委託していることを表しています。資本関係がある場合などには、多くの物件でこうした販売形態をとっていて、販売会社の担当者も売主の商品特性などをよく理解しています。売主と販売代理はほぼ一体とみてもいいと思います。
　しかし、そうともいえないケースもあります。販売実績がさほどではない場合には、質問に明確に答えられない担当者もいます。売れ残り物件などの場合にはかなり強引な販売活動を行なっている販売会社もあるので、注意が必要です。

仲介は中古物件だけとは限らない

　この立場の違いによって経費負担に差が出てくることがある。
　通常、「販売代理」とある場合は、販売会社は売主などから一定の委託手数料を確保していて、飼い主から手数料を取らない。つまり、一部の例外を除いて、買主には手数料の負担はないというわけです。
　これに対して、「媒介(仲介)」とある場合には、仲介手数料の負担が必要になるのは中古住宅だけで、新築にはかからない、と考えている人が多いかもしれませんが、実はそうではありません。マンションでもまれに仲介のケースが見られますし、新築一戸建ての販売と数の少ない物件では地元の工務店や住宅メーカーなどが手がけるケースが多いためで、販売力がないか、あっても弱いために地元でなえ営業力に定評のある仲介会社に仲介を依頼することになります。この場合には原則購入価格の３％＋６万円の仲介手数料がかかるわけです。

念のため「業者名簿」を閲覧担当者に事前相談してみる

　こうした地場の工務店や仲介会社などに関しては、長く地元にすんでいる人でなければ、初めて聞く社名というケースが少なくないはずです。そんなときには、これまでの分譲、仲介実績を確認して、それらの物件を実際に見てみる、地元の不動産会社などで評判を聞いてみる、都道府県庁にある『業者名簿』で問題の会社かどうかを確認してみる、といったチェックが欠かせません。
　業者名簿には、その会社の会社概要やこれまでの営業実績などが記されている。なかでも重要なのが「行政処分歴」です。各種のトラブルなどを起こしていないかがここで明確になります。
　できれば、時間の余裕をもって都道府県庁を訪問し、そこにいる担当者にその会社の評判などをきいてみるのもいいかもしれません。事務作業の関係で、最近トラブルが発生したばかりの会社については、業者名簿にはまだその点が記載されていないケースもあります。契約前の事前相談が肝心です。

不動産広告から業者の良し悪しを判断できる

　あまり社名を聞いた事がないような会社の場合は、その会社が作っている不動産広告をチェックするのも一つの方法です。
　不動産広告にはある一定の決まりごとが設けられています。たとえば、徒歩時間に関しては、８０ｍを１分として表示することになっていて、信号待ちや坂道などは考慮しなくていいことになっています。それでも、徒歩５分とあるのに、１０分もかかってしまうようでは、その会社の姿勢を疑ってみる必要があります。
　また、「掘り出し物件」「格安物件」など、業界では禁句として規制されている表現を平気で使っているような会社であれば、注意して物件をみるほうがいいでしょう。

モデルハウスやモデルルームから業者の姿勢がわかる

　一戸建てのモデルハウス、マンションのモデルルームを見学するときには、その物件の良し悪しだけではなく、会社の姿勢もみるようにしておきましょう。
　たとえば、室内に配置されている家具が通常のものより一回り小さかったり、テーブルが低かったりすることが少なくありません。これは部屋を広く見せ、天井高を高く感じさせるテクニックのひとつです。そんな小手先の技術でお客様を欺こうとするような会社を信頼すると痛い目に遭うことになりかねません。

担当者から会社の姿勢が見える部分もある

　担当者の物件の知識は十分といえないのに、やたらと契約を急かすような会社も要注意です。そんな会社は住々にして売りっぱなしで、購入後のアフターフォローもいいかげんになりがちです。
　お客一人ひとりに真摯に対応し、その場でわからないことがあれば、あいまいなまま放置せず、後日キチンと調べてくれるといった担当者、会社を選びたいものです。営業担当者への教育が徹底している会社であれば、お客の立場に立って物件作りを行っている可能性が高いはずです。

　購入する物件の構造やプランがしっかりしていて、長く安心して住める物件かどうかも重要な確認ポイントです。
　前提として知っておきたいのが、２０００年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)。そのなかで、すべての新築住宅については、引き渡し後１０年間の性能保証が義務付けられています。
　対象となるのは構造に影響を与える部分や雨水の浸入を防ぐ部分だけだが、引き渡し後１０年間に瑕疵（欠）が見つかった場合には、無償での補修や損害賠償請求を求めることができ、著しい瑕疵で居住が困難な場合には、契約の解除、つまり購入代金の返還を請求できることになっています。
　この品確法で定められた保証制度は当たり前のことで、大切なのは、それ以上の保証制度を実施しているかどうか、また保証を裏付けるための定期点検制度があるかどうかという点です。分譲会社や工務店によっては、構造部分だけではなく、一定の部位や設備に関しても２年から５年程度の保証をつけているところもありますし、引き渡し半年後、１年後、３年後の定期点検の実施、その結果見つかった欠陥の無料での補修は今では常識化してきています。

建設住宅性能評価書にもこだわりたい

　品確法のもう一つの柱が、住宅性能表示制度です。これは、住宅の性能に関する１０項目(平成１７年９月１４日に、「防犯に関すること」（開口部の進入防止対策）が１０項目めとして追加)について、全国一律の基準で第三者期間の専門家が評価し、その結果を表示する制度です。購入希望者から見れば、判断が難しい住宅の性能を比較的簡単に比較検討できるというメリットがあります。

　ただ、この住宅性能表示制度は任意の制度で、性能表示を行なうかどうかは、分譲住宅の場合には分譲会社が決めることができ、自分で家を建てる場合には、建てる本人が決める事になります(ただし、住宅メーカー等によっては対応不可の場合もあります)。自分で性能表示を付ける場合には、１戸当たり１０万円から２０万円ほどかかるが、そのコストを負担しても、性能表示を付けるのが安心です。

　この住宅性能表示制度には、設計段階で評価する「設計住宅性能評価書」と施工段階まで評価する「建設住宅性能評価書」の２つがあり「建設住宅性能評価書」の交付を受ける方がより安心です。いくら設計がよくても、施工がいいかげんですと欠陥のもとになります。「建設住宅性能評価書」をつけるということは、施工上の欠陥を防ぐ決め手になる可能性が高いということになります。

　しかも、「建設住宅性能評価書」が付いていれば、購入後に万一欠陥が見つかったときには、紛争処理機関に１万円で調停を依頼できるというメリットもあります。まだまだ、この交付を受けている住宅は多いとは言えませんが、ぜひ頭に入れておいて頂きたい点です。

安心して住めるマンション構造面のここが肝心

　次に、物件を個別に見ていく際の構造面のチェックポイントです。
まず、マンションでは、何より地震に強い強固な建物になっているかどうかが重要です。阪神・淡路大震災でも倒壊や半壊したマンションの再建や補修は簡単ではないことが改めて浮き彫りになり、当時マンション離れが起こったともいわれています。
　揺れを小さくする免震構造、揺れを制御する制震構造などが一番ですが、ではなくても、支持層といわれる強固な地盤まで、キチンと基礎杭が打ち込まれているか確認しておく必要があります。
　また、内外の遮音性能の確保も重要なポイントです。外壁の厚さは十分か、サッシには防音措置がほどこされているか、また床のコンクリートの厚さを示す、スラブ厚は１８ｃｍ～２０ｃｍ以上あるかなども確認が必要です。

安心して住める一戸建て構造面のここが肝心

　木造の一戸建ての構造でよく問題になるのが、狭い敷地に建てられた３階建てです。十分な敷地がないために、玄関の脇に駐車スペースがとられ、その上に建物がのっているといったケースが多く見られます。
　この場合、駐車スペース部分の壁も十分な厚さが確保されているかが肝心です。柱だけで筋交が入っていなかったり、極端な場合、壁のない物件も見られます。その上に２層分の住まいがのるのだから、平常時でも人が走り廻るを大きく揺れ、大きな地震に遭うと呆気なく倒壊する事になります。
　特に、この３階建ての木造１戸建てには、建築違反の物件が少なくない点にも注意しておきましょう。
自治体への建築確認申請時には、基準を満たすための強固な設計になっていても、実際の施工がそれとは異なっている事も少なくないといわれる。自治体の検査体制が十分でないため、そうしたいいかげんな施工の建売住宅が横行しているのが現状です。
　住宅リフォーム・紛争処理センターのトラブル相談事例を見ても、マンションに比べると、１戸建ての相談が圧倒的に多くなっています。一戸建てを買う、建てる人こそ、先に触れた品確法の「建設住宅性能評価書」がついている物件にこだわるのが安心です。

１戸建てには主に３つの工法がある

　ひとくちに一戸建てといっても、工法によって特徴が大きく異なっています。自分たちのライフスタイルに合わせて、どの工法が一番向いているのかを確認しておきましょう。
　最も多いのが、柱と梁で建物の構造を支える木造軸組工法です。日本の伝統的な工法であるため、在来交付オともいわれています。
　高温多湿の我が国の気候風土に一番マッチした工法といわれ、増改築の自由度も高く、ライフステージの変化にも対応しやすいのがこの工法です。反面、気密性が乏しく、断熱性能、遮音性能などは今ひとつで、火災にも弱いという面があります。もちろん、遮音性能を高めた断熱材などを使用することで、こうしたデメリットも克服されつつあるので、そうした点も確認してみましょう。
　主要な部材を工場で生産して、施工現場では主に組み立て作業になるのがプレハブ工法です。戦後の高度成長期に大量生産・大量販売の並みにのって急速に増加してきました。比較的品質が安定し、職人の技量による差がでにくいのがメリットです。在来工法に比べて後期も短くなります。
　主要部材の材質によって木質系、鉄骨系があるが、メーカーによってはプランに制約があったり、購入・建築後の増改築がやや難しくなる事もあります。

　一方、２センチと４戦地の木材でパネルを作り、そのパネルを床、壁、天井として六面体で家を組み立てていくのが２×４工法です。日本での歴史はまだ浅いものの、北米ではこの工法が在工法のになっています。気密性や断熱性、遮音性、耐火性が高く、外観もドーマーなどをあしらった欧米風の建物が多いです。
　ただ、在来工法に比べると開口部をあまり広く出来ず、増改築にも制約があります。最近はこの点の改善も進んでいますが、在来工法の自由度に及ばないといわれています。

マンションの間取りプランでチェックする点

　間取りプラン面では、マンションが先行し、それを一戸建てが追う傾向が強いと言われています。そのマンションのプランを見ると、上にあるように大きく４つのパターンに分ける事が出来ます。

　一番多いのが片廊下型で、田の字型プ丹とも呼ばれているものです。間口が狭く、奥行きが長い、日当たりや風通しが今ひとつで、なかには日のささない行灯部屋が発生するといった問題があります。

　反対に、一番明るく開放的なのがワイドスパン型。３室、４室がバルコニーに面し快適な住まいになるが、これは、まだまだ少数派です。中央部分に玄関がある中玄関型、角部屋の特徴を活かした角住戸型などのパターンがあります。

一戸建てでも、マンションでも、どのエリアのどんな場所に買うかは、その住み心地だけではなく、購入後の資産価値にも大きく関わってきます。最近では、この立地・環境を重視して物件を決める人たちが増えてきています。

マンションを選ぶ時の重視ポイントとして、リクルート社が調査したところ、「最寄駅からの時間」や「通勤アクセスの良いエリア」、「周辺環境の良いエリア」、「生活環境の良いエリア」など、上位1０項目の中に、４項目までが立地・環境面での項目になっています。しかも、この４項目とも前年の調査に比べポイントが高くなっています。このような事からも、立地・環境への注目度の高さが伺えます。

人気が高く、家賃の高い地域ほど値落ちしにくい

エリアをみると、住宅地としての人気が高い地域ほど、資産価値を維持しやすい携行がハッキリしています。その目安となるのが、家賃相場です。例えば、坪賃料が１万円以上するエリアで１９９４年に首都圏で分譲されたマンションの価格を１００とすると、１０年後の流通価格は７２．６になってます。これが、坪賃料が５０００円未満のエリアでは５４．０となってしまいます。

首都圏での平均は５９．８ですから、全体的には１０年間で４割ほどダウンしているが人気地域であればダウン率は３割以下ですんでいます。それに対して、人気のない家賃の安い地域は約半額近くに下がってしまいます。この傾向は近畿圏でも同様のようです。

エリアによって違う必要予算

エリアによって必要な予算は違ってきます。首都圏で見ると、東京２３区で８０㎡のマンションを買おうとすると５４３２万円かかりますが、千葉県であれば３１８４万円ですみます。

人それぞれに予算があると思いますが、その限られた予算のなかで、可能の限り、人気の高いエリアを選ぶ事が得策ではないかと思います。

生活利便性の充実度も重要な要素

パンフレットなどには、周辺の買物施設、公共施設、金融施設の有無が記載されていますが、自分の目で確認しておく事が重要です。

スーパーがあっても営業時間はいつまでか、品揃えや価格はどうだろうかといった点まで確認しておくのが安心です。なかには「スーパーは確かにあるが、自分の欲しいものがなく、毎日１駅先の駅前まで自転車で買物に行っている」という人もいますので、注意しておきましょう。

購入派にはローン破綻などのリスクがありますし、賃貸派には老後の不安などのリスクがあります。本当のところどちらがいいのでしょう。
ライフスタイルやライフステージによって、どんな人が賃貸に向いていて、どんな人が購入に向いているのでしょうか。

収入は長期的に安定しているか

まず、何よりも重要なのは、収入が長期的に安定しているかどうかという点です。着実な収入アップを見込める人であれば購入向きでしょうし、そうでない人は賃貸の方が無難です。会社員や公務員は収入が安定している、自営業は不安定という見方がありますが、それはあくまで一般論です。会社員でも年ととれば収入は増えにくくなりますし、自営業でも安定している人はいます。

自分の現在の立場を客観的にチェックして、今後２０年、３０年の長期的な観点から、収入の安定度を予想しておく必要があります。

収入だけではなく、仕事が安定しているかどうかも重要です。収入が安定していても、リストラや、転勤などの環境変化もあり得ます。人員削減や転勤が頻繁に行なわれている職場にいる人は、購入にはあまり向かないので、賃貸が無難です。

夫婦共働きの場合…

夫婦共働きの場合には、共働きをずっと続ける事ができるかどうかを確認しておく必要があります。将来、妊娠・出産などで専業主婦になる可能性のある家庭は急いで購入するのはやめたほうがいいでしょう。ただし、共働きでも妻の収入は全額貯蓄に回しているという夫婦であれば、問題はありません。共働き夫婦の場合は、長期的に共働きを続けられるか、現在、妻の収入分は全額貯蓄できるような状態でなければ購入は待った方がいいでしょう。

子どもの教育資金

子どもがいるかどうか、いない場合には今後どうするのかも重要なポイントとなります。

子どもがいる場合、国民生活金融公庫の調査によると、収入の２７，５％が教育費にかかりますし、ローン返済額を加えた負担率は４割を超えます。しかし、男性は４５歳意向、女性は３５歳意向になると収入はダウンしてしまうのが現実です。

子どもがいる、いないで、生涯の支出は１０００万円、２０００万円と違い、２人分の教育費で家が買えるほどの計算にもなります。子どもをつくる予定があるのであれば、購入にあたっては慎重な計画作りが肝心です。

ローンを組む際の年齢

購入時の年齢も重要な問題です。

３５年ローンなど長期のローンを組むのは２０歳代までが理想です。年をとるほどローンを組むリスクが高くなるため、可能な限り返済期間を短くすべきです。リタイアを予定している年齢までの返済期間で組めない人の場合、それなりの覚悟と準備が必要になります。 ４０歳代なら、長くても１５年、２０年返済まで。その場合毎月の返済額は当然の如く増えます。購入するのであればそれを覚悟する必要があります。

そのほか、親の援助を受けられるかどうかや、親の家に住めるかどうか、会社の社宅や家賃補助制度の有無など外部要因による違いもあります。それらを含み、じっくりと検討しましょう。

購入派が賃貸を選ばない原因の一つとして、住宅品質の違いが挙げられます。

分譲のほうが性能がいい、賃貸は住み心地がよくない等の理由で、賃貸から分譲住宅に移る方もいます。

実際、現在賃貸住宅に住んでいる人に、どんな賃貸住宅ならずっと住み続けるかと聞いた所、「設備・仕様が分譲並みに充実している事」という意見もかなり多く出ました。逆にいえば、賃貸住宅に住んでいる人でさえ、やっぱり分譲のほうが住宅としてのレベルが高いと認めていることになります。

開発規模・住宅の規模の違い

分譲住宅と賃貸住宅の違いとして最初に挙げられるのが、規模の違いです。それも、開発規模、住宅の規模両面に及びます。

分譲住宅の場合ですと、通常は一定の規模で計画的に開発が行われます。マンションなら数十戸規模もあれば、数百戸規模もあります。開発規模が大きくなれば、敷地内に公園や緑地が作られ、大規模な物件だとスーパーなどの利便施設が設置されることもあります。

これに対し、賃貸専用として建設される一戸建てはかなり少なく、マンションでも通常一棟単位とどまります。都市再生機構の賃貸物件のように、大規模開発のニュータウンや都市再開発地域に建設される賃貸住宅もありますが、民間ではまだまだ少ないようです。

住宅の規模も、建売住宅と分譲マンションが平均９５．０㎡であるのに対して、賃貸一戸建てとマンション・アパートは４８．８㎡という結果が国土交通省の調査では出されています。賃貸の方の広さは、分譲の半分ほどに過ぎないという事になります。

このため、単身者や子どもがいない、または子ども一人という家庭なら物件を見つけやすいですが、子どもが２人、３人という家庭では、なかなか希望の物件を見つけることができない。これらを考えると、規模面では、分譲の方がかなり好条件だと思います。

各種設備・仕様など

住宅の設備や仕様についても、分譲の方が優位のようです。

マンションを例に出しますと、戸数や専有面積は前に見たように、分譲住宅のほうが多くて広いし、収納の配慮に関しても、分譲の方が進んでいます。現在では、ウォーキングクローゼットは当たり前で、２方向から出入りできるものや、玄関に設置され靴のまま入れるシューズインクローゼットなども増えています。それに対して賃貸ではなかなかそうはいきません。

各種冷暖房にしても、分譲では床暖房が標準装備されている物件が多いですが、賃貸ではまだまだ少ないようです。

マンション内の遮音性能の決め手になる床のコンクリートの厚さは、分譲は１８ｃｍ～２０ｃｍがほとんどで、２０ｃｍを超えるものも少なくありません。床の仕上げ施行にもよりますが、これくらいの厚さがあれば、上下階の音はそれほど気にならない。それが、賃貸ではまだまだ１５ｃｍ程度の物件が多く、遮音性能にも不安があります。

賃貸物件には管理組合がないことが多い

両方の管理面にも差が大きいようです。最新の分譲マンションは、エントランスのオートロック、テレビモニター付きインターフォンのほか、警備会社と提携した２４時間監視システムを採用する物件がふえていますが、賃貸ではさほど多くはないようです。賃貸マンションで多少は見られますが、賃貸アパートでの導入率はかなり低いです。

分譲マンションではどんなに規模が小さくても管理人室が設けられ、規模が大きくなると管理人が常駐していますが、賃貸マンションでは、管理人が常駐しているケースは少なく、ほとんどの場合巡回管理にとどまっています。

性能表示制度の浸透

住宅の品質を確保するためには、「性能表示制度」に基づいて、「建設住宅性能評価書」の交付をうけるのが安心です。

この「建設住宅性能評価書」を得ている住宅の利用形態を見てみると、一戸建てでは持ち家と分譲が圧倒的な多数を占め、賃貸はまだまだ少ないようです。マンションにおいても、分譲が全体の大半を占め、賃貸は１割程度にとどまっています。（表）

「建設住宅性能評価書」の交付を受けるためには、施工段階で第三者機関の専門家が何度か検査する必要があります。それだけ施工への信頼が高まるわけですが、賃貸住宅では、この制度を利用している物件は少ないのが現状です。

分譲マンションの賃貸物件

住宅のさまざまな面の性能レベルから見ると、購入派が有利という結果ですが、賃貸派としてはこれを逆手に方法として、もともと分譲住宅として建設された物件を、賃貸住宅として借りるという方法があります。

例えば、最近では分譲マンションとして建設された物件を、分譲会社が一般に分譲する前に、不動産ファンド等に一棟売りするケースが増えています。不動産ファンドは、これを賃貸住宅として運用するわけです、そんな物件なら分譲仕様のマンションに賃貸で住むことができます。

一般に分譲されているマンションでも、購入した人が賃貸住宅として運用する事もあります。マンションによっては、管理規約などで賃貸としての運用を機制するケースもありますが、売れ行きのよくない物件では、一般のファミリー世帯向け物件でありながら、残っている物件を資産家に投資用物件として販売することもあります。この場合も、分譲マンションに賃貸で入居できるということになります。

さらに、転勤や買い増しなどで分譲住宅の所有者が住まいを賃貸に出すケースもあります。国土交通省の調査では、８割以上の分譲マンションに賃貸住宅になっている住戸があるという結果が出ています。

賃貸と分譲の混合型マンション

最近、分譲投書から実際に所有者自身が入居する、実需向けと、投資家が購入して賃貸として運用する投資向けの両面で販売活動を行なう物件も増えてきています。

その代表格が専有面積３０㎡～５０㎡程度のコンパクトマンションです。近年その戸数は急速に増えています。特に首都圏のなかでも利便性の高い都心とその周辺部で目立ちます。実需で購入する層は設備・仕様にこだわりが強いシングルやディンクス層で、一般の分譲マンション以上に設備・仕様が充実しているケースが多いようです。こうした物件なら、分譲住宅のなかでも、よりレベルの高いマンションをかりることができます。

借りる場合、コンパクトマンション分譲会社の関連の仲介会社が取り扱っている事が多く、コンパクトマンション専業とも言えるダイナシティ、大手でも野村不動産や東急不動産などが手がけています。

定期借家権の浸透

分譲タイプの賃貸住宅は、今後「定期借家権」が浸透してくれば、さらに増える可能性があります。

これまでの普通借家権では、入居者が契約の更新を希望すれば、原則的に更新を拒否できないなど、入居者の権利が強く、オーナーサイドのリスクが高いため良質の賃貸住宅がなかなか供給されませんでした。これに対しまして、定期借家権は、契約期間が終了すると、原則的に更新はないものとする制度。契約期間が終了すれば、確実に出て行ってもらう事ができるため、オーナーは安心して貸すことができます。

例えば、分譲住宅を買った後に転勤の辞令が出た場合、３年後に確実に帰ってくる事になるが、その間だけ貸したいと思っても、普通借家権では不安が残ります。しかし、定期借家権なら確実に出て行ってもらえるので安心ということで、分譲タイプの賃貸住宅が増加する可能性が高くなります。

借りる側から見ると、賃貸期間は限られるけど、その分家賃は若干安くなるというメリットもあります。この制度が浸透してくれば、賃貸派も分譲仕様の物件に住み続けられる可能性が高まると思います。

一生賃貸に住み続けるためのポイント

賃貸住宅のほうが住み替えの自由度は高いですが、子どもが出来たり、年をとった時の住宅確保に不安が残ります。明確な将来設計を立てて、その準備をしておく必要があります。それが万全なら、分譲住宅並みのレベルの高い賃貸住宅を確保できる道も広がってきます。

購入派は20年、30年とローンを返済していかなければなりませんし、賃貸派は20年、30年だけではなく、基本的には亡くなられるまで家賃を払い続けていかなければなりません。結局、両者の生涯収支の予測は、住宅関連支出、貯蓄残高にそれほどの差はありません。

実際のところ、国土交通省の「住宅需要実態調査」でも、ローン返済や家賃の支払いで、生活必需品を切り詰める程苦しい、とする割合はともに1割強という結果になっています。購入しても、賃貸にしても、意外に生活への影響はそれほどかわらないのかもしれません。

リタイア後のリスクが大きいのは…

しかし、一定の収入があるうちはいいですが、リタイア後のリスクはやっぱり賃貸派の方が大きくなると言えるようです。貯蓄残高がゼロになってしまうと、ホームレス化する可能性だって考えられます。それに対し持ち家があれば、最悪の場合にもそれを処分する、自分達は安い賃貸に移り、賃貸収入との差額文で生活するといった方法もとれます。リタイア後や老後の生活のリスクは、賃貸派の方がかなり高くなる事は間違いないようです。

ローン破綻や欠陥住宅をつかむリスク

購入派には、現役時代のリスクがつきまといます。例えば、リストラ等で収入が減少しても、賃貸住まいならば収入減に合わせ、その収入に合った住まいに移る事が出来ます。しかし、購入した場合は、それが簡単ではないことは先にも触れた通りです。

自分の財産を守るためには、人は冷静さをなくしてしまうものです。当面のローン返済に追われて、つい消費者金融等でお金を借り、それでも間に合わなくなり闇金に・・と、借金地獄に陥る可能性も決してないとは言い切れません。

最近は以前程ではなくなったとはいえ、やはりローン破綻は少なくはありません。住宅金融公庫利用者だけで年間2万件ほどのローン代位弁済が発生しています。代位弁済というのは、ローン利用者が返済できず、保証協会が利用者に代わって住宅金融公庫にローンを一括返済することです。

しかし、これで利用者の債務がなくなるわけではありません。利用者にとっては借入れ先が公庫から保証協会にかわるだけで、返済義務は続きます。実際には競売などによってマイホームを失う事になります。それで完済出来ればいいですが、売却しても債務が残って、賃貸住宅に移った上で、さらに返済を迫られるということになるケースも多いようです。

購入派にはこんなローン破綻リスクがあるだけに、十分に安全な資金計画を立てた上で購入を決意しなければなりませんが、計画の方は大丈夫でも、もう一つのリスクとして、欠陥住宅にあたるリスクもあります。

やっとの思いで念願のマイホームを手にしたのに、入居当日から２階の排水の音で眠れない、雨漏れがする、倒壊の危険に・・といった事もあります。

一戸建てトラブルに注意

欠陥住宅を巡るトラブルは、住宅リフォーム・紛争処理センターのまとめによると、年間相談件数１万件にものぼります。これは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されて、消費者側の住宅の品質への意識が高まっている事も背景にあるといえます。以前ならば「こんなものだ」と諦めていた人も、相談するようになってきたようです。

賃貸住宅でも敷金の返還を巡るトラブルが増加していますが、対象となる金額のケタが違いますし、賃貸住宅の様に引っ越せばいいというわけにはいきません。それだけに、資金計画だけではなく、物件選びにも慎重になる必要があります。

その中でも、やはり多いのが一戸建てを巡るトラブルです。開発規模の小さい物件では、それほど実績のない中小規模の工務店等が手がける事も多く、トラブル時の対応も万全ではないケースが目立ちます。購入派の特に一戸建ての方は、よりリスクが大きい事を念頭におき、事前の準備・調査を行いましょう。

国土交通省の「土地問題に関する国民の意識調査」から、持ち家派か借家派かを聞いた項目を見ると、「土地・建物については両方とも所有したい」とする人は82.3%で、「借家（賃貸住宅）でいい」とする人は10.1%でした。今の住まいが賃貸住宅という人だけに限ると、「借家でいい」という割合は35.9%に増えますが、それでも国民の意識として購入派が多数派を占めている事になります。

なんで購入志向なのか、その理由を聞くと、「子供や家族に土地・建物という形ある財産を残したい」借家・借地では生活や権利が不安定で満足できない」「土地・建物は他の資産と比べて有利な資産と思う」といった理由が上位です。逆に、賃貸志向の理由では、「土地・建物は他の資産と比べて有利な資産とは思えない」「子供や家族に土地や建物で財産を残す意向がない」「年齢や収入などで住み替えしていくには、借家や借地の方がいい」「土地や建物が持てなくても、ローンの返済で生活が苦しくなるのは嫌」などがあります。

この事により、購入派は資産としての住居を意識しているのに対して、賃貸派は資産としての考えには否定的で、賃貸住居だからという自由さやローン返済の安心感を求めているといえます。

少ない頭金だと当分は身動きできなくなる

最長35年という長い間住宅ローンに縛られるのは、たしかに大変かもしれません。それに、転勤や失業等の変化がおきても、ローン返済は待ってくれません。転勤なら転勤期間中は賃貸に出す事も出来ますが、収入が大幅に減ると、返済が困難になって売るしかありませんが、それもなかなか難しい事です。

例えば、4000万のマンションを頭金ゼロで購入したとしますと、5年後の残高は3556万までしか減っていません。今の中古物件の市場動向を見ると、10年後に3040万以上で売る事は難しいでしょうし、ましてや5年後に3556万での売却は考え難い事です。

当然、頭金を1200万入れれば、10年後の残金は2128万ですからある程度の自由はききます。頭金にもよりますが、自由度という点においては賃貸派に軍配が上がりそうです。

賃貸派は子供が増えた場合と老後が不安

自由度という点において、賃貸派が全て自由かと言えば、必ずそうとも限りません。実際の賃貸住宅市場では、小さな子供がいたり、高齢になってくると、やっぱり入居するのが難しくなっています。ある調査でも、本来あってはならない事ですが、小さな子供がいる家族や一人暮らし高齢者、高齢者のみの世帯の入居を拒否する賃貸住宅のオーナーが少なくないという統計が出ています。