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物件選びに最低限チェックしたい3つの基本項目:構造・プラン

性能表示制度は構造にかかわる部分限定

  

 購入する物件の構造やプランがしっかりしていて、長く安心して住める物件かどうかも重要な確認ポイントです。
 前提として知っておきたいのが、2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)。そのなかで、すべての新築住宅については、引き渡し後10年間の性能保証が義務付けられています。
 対象となるのは構造に影響を与える部分や雨水の浸入を防ぐ部分だけだが、引き渡し後10年間に瑕疵(欠)が見つかった場合には、無償での補修や損害賠償請求を求めることができ、著しい瑕疵で居住が困難な場合には、契約の解除、つまり購入代金の返還を請求できることになっています。
 この品確法で定められた保証制度は当たり前のことで、大切なのは、それ以上の保証制度を実施しているかどうか、また保証を裏付けるための定期点検制度があるかどうかという点です。分譲会社や工務店によっては、構造部分だけではなく、一定の部位や設備に関しても2年から5年程度の保証をつけているところもありますし、引き渡し半年後、1年後、3年後の定期点検の実施、その結果見つかった欠陥の無料での補修は今では常識化してきています。

 

建設住宅性能評価書にもこだわりたい

 

 品確法のもう一つの柱が、住宅性能表示制度です。これは、住宅の性能に関する10項目(平成17年9月14日に、「防犯に関すること」(開口部の進入防止対策)が10項目めとして追加)について、全国一律の基準で第三者期間の専門家が評価し、その結果を表示する制度です。購入希望者から見れば、判断が難しい住宅の性能を比較的簡単に比較検討できるというメリットがあります。

 ただ、この住宅性能表示制度は任意の制度で、性能表示を行なうかどうかは、分譲住宅の場合には分譲会社が決めることができ、自分で家を建てる場合には、建てる本人が決める事になります(ただし、住宅メーカー等によっては対応不可の場合もあります)。自分で性能表示を付ける場合には、1戸当たり10万円から20万円ほどかかるが、そのコストを負担しても、性能表示を付けるのが安心です。

 この住宅性能表示制度には、設計段階で評価する「設計住宅性能評価書」と施工段階まで評価する「建設住宅性能評価書」の2つがあり「建設住宅性能評価書」の交付を受ける方がより安心です。いくら設計がよくても、施工がいいかげんですと欠陥のもとになります。「建設住宅性能評価書」をつけるということは、施工上の欠陥を防ぐ決め手になる可能性が高いということになります。

 しかも、「建設住宅性能評価書」が付いていれば、購入後に万一欠陥が見つかったときには、紛争処理機関に1万円で調停を依頼できるというメリットもあります。まだまだ、この交付を受けている住宅は多いとは言えませんが、ぜひ頭に入れておいて頂きたい点です。

安心して住めるマンション構造面のここが肝心

 

 次に、物件を個別に見ていく際の構造面のチェックポイントです。
まず、マンションでは、何より地震に強い強固な建物になっているかどうかが重要です。阪神・淡路大震災でも倒壊や半壊したマンションの再建や補修は簡単ではないことが改めて浮き彫りになり、当時マンション離れが起こったともいわれています。
 揺れを小さくする免震構造、揺れを制御する制震構造などが一番ですが、ではなくても、支持層といわれる強固な地盤まで、キチンと基礎杭が打ち込まれているか確認しておく必要があります。
 また、内外の遮音性能の確保も重要なポイントです。外壁の厚さは十分か、サッシには防音措置がほどこされているか、また床のコンクリートの厚さを示す、スラブ厚は18cm~20cm以上あるかなども確認が必要です。

 

安心して住める一戸建て構造面のここが肝心

 

 木造の一戸建ての構造でよく問題になるのが、狭い敷地に建てられた3階建てです。十分な敷地がないために、玄関の脇に駐車スペースがとられ、その上に建物がのっているといったケースが多く見られます。
 この場合、駐車スペース部分の壁も十分な厚さが確保されているかが肝心です。柱だけで筋交が入っていなかったり、極端な場合、壁のない物件も見られます。その上に2層分の住まいがのるのだから、平常時でも人が走り廻るを大きく揺れ、大きな地震に遭うと呆気なく倒壊する事になります。
 特に、この3階建ての木造1戸建てには、建築違反の物件が少なくない点にも注意しておきましょう。
自治体への建築確認申請時には、基準を満たすための強固な設計になっていても、実際の施工がそれとは異なっている事も少なくないといわれる。自治体の検査体制が十分でないため、そうしたいいかげんな施工の建売住宅が横行しているのが現状です。
 住宅リフォーム・紛争処理センターのトラブル相談事例を見ても、マンションに比べると、1戸建ての相談が圧倒的に多くなっています。一戸建てを買う、建てる人こそ、先に触れた品確法の「建設住宅性能評価書」がついている物件にこだわるのが安心です。

1戸建てには主に3つの工法がある

 

 ひとくちに一戸建てといっても、工法によって特徴が大きく異なっています。自分たちのライフスタイルに合わせて、どの工法が一番向いているのかを確認しておきましょう。
 最も多いのが、柱と梁で建物の構造を支える木造軸組工法です。日本の伝統的な工法であるため、在来交付オともいわれています。
 高温多湿の我が国の気候風土に一番マッチした工法といわれ、増改築の自由度も高く、ライフステージの変化にも対応しやすいのがこの工法です。反面、気密性が乏しく、断熱性能、遮音性能などは今ひとつで、火災にも弱いという面があります。もちろん、遮音性能を高めた断熱材などを使用することで、こうしたデメリットも克服されつつあるので、そうした点も確認してみましょう。
 主要な部材を工場で生産して、施工現場では主に組み立て作業になるのがプレハブ工法です。戦後の高度成長期に大量生産・大量販売の並みにのって急速に増加してきました。比較的品質が安定し、職人の技量による差がでにくいのがメリットです。在来工法に比べて後期も短くなります。
 主要部材の材質によって木質系、鉄骨系があるが、メーカーによってはプランに制約があったり、購入・建築後の増改築がやや難しくなる事もあります。

 一方、2センチと4戦地の木材でパネルを作り、そのパネルを床、壁、天井として六面体で家を組み立てていくのが2×4工法です。日本での歴史はまだ浅いものの、北米ではこの工法が在工法のになっています。気密性や断熱性、遮音性、耐火性が高く、外観もドーマーなどをあしらった欧米風の建物が多いです。
 ただ、在来工法に比べると開口部をあまり広く出来ず、増改築にも制約があります。最近はこの点の改善も進んでいますが、在来工法の自由度に及ばないといわれています。

 

マンションの間取りプランでチェックする点

 

 間取りプラン面では、マンションが先行し、それを一戸建てが追う傾向が強いと言われています。そのマンションのプランを見ると、上にあるように大きく4つのパターンに分ける事が出来ます。

 一番多いのが片廊下型で、田の字型プ丹とも呼ばれているものです。間口が狭く、奥行きが長い、日当たりや風通しが今ひとつで、なかには日のささない行灯部屋が発生するといった問題があります。

 反対に、一番明るく開放的なのがワイドスパン型。3室、4室がバルコニーに面し快適な住まいになるが、これは、まだまだ少数派です。中央部分に玄関がある中玄関型、角部屋の特徴を活かした角住戸型などのパターンがあります。

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