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物件選びに最低限チェックしたい3つの基本項目:業者選び

「有名だから」「大手だから」は安心材料にはならない

 

 規模を大きくし、有名になるには、それなりの実績が必要だから、知名度や規模が物件選びの一つの指標になることは間違いありません。  しかし、人間のすることだから、ミスがおこらないとは限りません。大手になるほど、分譲戸数が多いのだから、そのうちの1つ、2つに欠陥が出てくる可能性がないとはいえない。実際、「欠陥住宅」「欠陥マンション」などのキーワードでインターネットを検索すると、驚くほどのヒット件数で大手マンションメーカーや、大手住宅メーカーの名前も数多く登場します。どんな会社が上げっているのかチェックしてみるのもいいでしょう。

 ただ、マンションにしろ、一戸建てにしろ、住宅建設は労働集約的な側面が強く、施工会社、下請け、孫請けが入り交じって一つの建物を作りあげていきます。大手であれ、中堅中小であれ、上手の手から水がこぼれる可能性があります。大切なことは、可能な限りその確率の低い会社を選ぶということです。

 

これまでの分譲、仲介などの実績をチェックする

   

 その最も確実な方法の一つが、会社の分譲や仲介実績をチェックする方法です。たとえば、新築マンションであれば、27年連続して供給トップの大京をはじめ、上位に入る企業の顔ぶれはある程度決まっています。
 一戸建ても同様です。供給戸数を見ると、在来工法では住友林業、アキュラネット、アイフルホーム、プレハブ工法では積水ハウス、レオパレス21、ダイワハウス興業、2×4工法では大東建託、三井ホーム、住友不動産などが主体の企業もあり、個人住宅での実績はどうかをキチンと見ておく必要があります。
 供給実績が豊富で、長年、安定的に供給していることは、消費者からそれなりに信頼されていることを表しています。とはいえ、念のために﨑に触れたように、欠陥住宅問題を起こしていないかをチェックし、その対応状況を確認しておくのが安心です。構造的に欠陥住宅を完璧になくす事は出来ないが、問題が発生した時に真摯な姿勢で対応してくれる会社かどうかが重要なポイントになってきます。
 できれば、実際にその会社が分譲して何年か経過している物件を見てみるのが安心です。現在の街並み、建物の維持管理状況などをみると同時に、入居者に定期点検体制や分譲会社の対応などを聞くことができれば一番です。

 

物件別に販売会社の立場をチェックしておく

 

 分譲会社と販売会社が異なることも多い点に注意しておきましょう。これは、不動産広告などの社名の上に記載されている、「売主」「販売代理」などの立場を見ればわかります。
「売主」だけの場合なら、その会社が自社で開発、販売していることを示している。小規模な件売住宅、マンションでは、こうしたケースが多いですが、規模が大きくなると、「売主」とならんで「販売代理」がついていることが多い。これは、売主が販売専門会社に販売を委託していることを表しています。資本関係がある場合などには、多くの物件でこうした販売形態をとっていて、販売会社の担当者も売主の商品特性などをよく理解しています。売主と販売代理はほぼ一体とみてもいいと思います。
 しかし、そうともいえないケースもあります。販売実績がさほどではない場合には、質問に明確に答えられない担当者もいます。売れ残り物件などの場合にはかなり強引な販売活動を行なっている販売会社もあるので、注意が必要です。

 

仲介は中古物件だけとは限らない

 

 この立場の違いによって経費負担に差が出てくることがある。
 通常、「販売代理」とある場合は、販売会社は売主などから一定の委託手数料を確保していて、飼い主から手数料を取らない。つまり、一部の例外を除いて、買主には手数料の負担はないというわけです。
 これに対して、「媒介(仲介)」とある場合には、仲介手数料の負担が必要になるのは中古住宅だけで、新築にはかからない、と考えている人が多いかもしれませんが、実はそうではありません。マンションでもまれに仲介のケースが見られますし、新築一戸建ての販売と数の少ない物件では地元の工務店や住宅メーカーなどが手がけるケースが多いためで、販売力がないか、あっても弱いために地元でなえ営業力に定評のある仲介会社に仲介を依頼することになります。この場合には原則購入価格の3%+6万円の仲介手数料がかかるわけです。

念のため「業者名簿」を閲覧担当者に事前相談してみる

 

 こうした地場の工務店や仲介会社などに関しては、長く地元にすんでいる人でなければ、初めて聞く社名というケースが少なくないはずです。そんなときには、これまでの分譲、仲介実績を確認して、それらの物件を実際に見てみる、地元の不動産会社などで評判を聞いてみる、都道府県庁にある『業者名簿』で問題の会社かどうかを確認してみる、といったチェックが欠かせません。
 業者名簿には、その会社の会社概要やこれまでの営業実績などが記されている。なかでも重要なのが「行政処分歴」です。各種のトラブルなどを起こしていないかがここで明確になります。
 できれば、時間の余裕をもって都道府県庁を訪問し、そこにいる担当者にその会社の評判などをきいてみるのもいいかもしれません。事務作業の関係で、最近トラブルが発生したばかりの会社については、業者名簿にはまだその点が記載されていないケースもあります。契約前の事前相談が肝心です。

 

不動産広告から業者の良し悪しを判断できる

 

 あまり社名を聞いた事がないような会社の場合は、その会社が作っている不動産広告をチェックするのも一つの方法です。
 不動産広告にはある一定の決まりごとが設けられています。たとえば、徒歩時間に関しては、80mを1分として表示することになっていて、信号待ちや坂道などは考慮しなくていいことになっています。それでも、徒歩5分とあるのに、10分もかかってしまうようでは、その会社の姿勢を疑ってみる必要があります。
 また、「掘り出し物件」「格安物件」など、業界では禁句として規制されている表現を平気で使っているような会社であれば、注意して物件をみるほうがいいでしょう。

モデルハウスやモデルルームから業者の姿勢がわかる

 

 一戸建てのモデルハウス、マンションのモデルルームを見学するときには、その物件の良し悪しだけではなく、会社の姿勢もみるようにしておきましょう。
 たとえば、室内に配置されている家具が通常のものより一回り小さかったり、テーブルが低かったりすることが少なくありません。これは部屋を広く見せ、天井高を高く感じさせるテクニックのひとつです。そんな小手先の技術でお客様を欺こうとするような会社を信頼すると痛い目に遭うことになりかねません。

 

担当者から会社の姿勢が見える部分もある

 

 担当者の物件の知識は十分といえないのに、やたらと契約を急かすような会社も要注意です。そんな会社は住々にして売りっぱなしで、購入後のアフターフォローもいいかげんになりがちです。
 お客一人ひとりに真摯に対応し、その場でわからないことがあれば、あいまいなまま放置せず、後日キチンと調べてくれるといった担当者、会社を選びたいものです。営業担当者への教育が徹底している会社であれば、お客の立場に立って物件作りを行っている可能性が高いはずです。

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