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徹底比較!購入VS賃貸:物件の品質はどちらがいいのか!?

分譲住宅の方が性能がいいのか

 

購入派が賃貸を選ばない原因の一つとして、住宅品質の違いが挙げられます。

分譲のほうが性能がいい、賃貸は住み心地がよくない等の理由で、賃貸から分譲住宅に移る方もいます。

実際、現在賃貸住宅に住んでいる人に、どんな賃貸住宅ならずっと住み続けるかと聞いた所、「設備・仕様が分譲並みに充実している事」という意見もかなり多く出ました。逆にいえば、賃貸住宅に住んでいる人でさえ、やっぱり分譲のほうが住宅としてのレベルが高いと認めていることになります。

 

開発規模・住宅の規模の違い

分譲住宅と賃貸住宅の違いとして最初に挙げられるのが、規模の違いです。それも、開発規模、住宅の規模両面に及びます。

分譲住宅の場合ですと、通常は一定の規模で計画的に開発が行われます。マンションなら数十戸規模もあれば、数百戸規模もあります。開発規模が大きくなれば、敷地内に公園や緑地が作られ、大規模な物件だとスーパーなどの利便施設が設置されることもあります。

これに対し、賃貸専用として建設される一戸建てはかなり少なく、マンションでも通常一棟単位とどまります。都市再生機構の賃貸物件のように、大規模開発のニュータウンや都市再開発地域に建設される賃貸住宅もありますが、民間ではまだまだ少ないようです。

住宅の規模も、建売住宅と分譲マンションが平均95.0㎡であるのに対して、賃貸一戸建てとマンション・アパートは48.8㎡という結果が国土交通省の調査では出されています。賃貸の方の広さは、分譲の半分ほどに過ぎないという事になります。

このため、単身者や子どもがいない、または子ども一人という家庭なら物件を見つけやすいですが、子どもが2人、3人という家庭では、なかなか希望の物件を見つけることができない。これらを考えると、規模面では、分譲の方がかなり好条件だと思います。

 

各種設備・仕様など

住宅の設備や仕様についても、分譲の方が優位のようです。

マンションを例に出しますと、戸数や専有面積は前に見たように、分譲住宅のほうが多くて広いし、収納の配慮に関しても、分譲の方が進んでいます。現在では、ウォーキングクローゼットは当たり前で、2方向から出入りできるものや、玄関に設置され靴のまま入れるシューズインクローゼットなども増えています。それに対して賃貸ではなかなかそうはいきません。

各種冷暖房にしても、分譲では床暖房が標準装備されている物件が多いですが、賃貸ではまだまだ少ないようです。

マンション内の遮音性能の決め手になる床のコンクリートの厚さは、分譲は18cm~20cmがほとんどで、20cmを超えるものも少なくありません。床の仕上げ施行にもよりますが、これくらいの厚さがあれば、上下階の音はそれほど気にならない。それが、賃貸ではまだまだ15cm程度の物件が多く、遮音性能にも不安があります。

 

賃貸物件には管理組合がないことが多い

両方の管理面にも差が大きいようです。最新の分譲マンションは、エントランスのオートロック、テレビモニター付きインターフォンのほか、警備会社と提携した24時間監視システムを採用する物件がふえていますが、賃貸ではさほど多くはないようです。賃貸マンションで多少は見られますが、賃貸アパートでの導入率はかなり低いです。

分譲マンションではどんなに規模が小さくても管理人室が設けられ、規模が大きくなると管理人が常駐していますが、賃貸マンションでは、管理人が常駐しているケースは少なく、ほとんどの場合巡回管理にとどまっています。

 

性能表示制度の浸透

住宅の品質を確保するためには、「性能表示制度」に基づいて、「建設住宅性能評価書」の交付をうけるのが安心です。

この「建設住宅性能評価書」を得ている住宅の利用形態を見てみると、一戸建てでは持ち家と分譲が圧倒的な多数を占め、賃貸はまだまだ少ないようです。マンションにおいても、分譲が全体の大半を占め、賃貸は1割程度にとどまっています。(表)

「建設住宅性能評価書」の交付を受けるためには、施工段階で第三者機関の専門家が何度か検査する必要があります。それだけ施工への信頼が高まるわけですが、賃貸住宅では、この制度を利用している物件は少ないのが現状です。

 

分譲マンションの賃貸物件

住宅のさまざまな面の性能レベルから見ると、購入派が有利という結果ですが、賃貸派としてはこれを逆手に方法として、もともと分譲住宅として建設された物件を、賃貸住宅として借りるという方法があります。

例えば、最近では分譲マンションとして建設された物件を、分譲会社が一般に分譲する前に、不動産ファンド等に一棟売りするケースが増えています。不動産ファンドは、これを賃貸住宅として運用するわけです、そんな物件なら分譲仕様のマンションに賃貸で住むことができます。

一般に分譲されているマンションでも、購入した人が賃貸住宅として運用する事もあります。マンションによっては、管理規約などで賃貸としての運用を機制するケースもありますが、売れ行きのよくない物件では、一般のファミリー世帯向け物件でありながら、残っている物件を資産家に投資用物件として販売することもあります。この場合も、分譲マンションに賃貸で入居できるということになります。

さらに、転勤や買い増しなどで分譲住宅の所有者が住まいを賃貸に出すケースもあります。国土交通省の調査では、8割以上の分譲マンションに賃貸住宅になっている住戸があるという結果が出ています。

賃貸と分譲の混合型マンション

最近、分譲投書から実際に所有者自身が入居する、実需向けと、投資家が購入して賃貸として運用する投資向けの両面で販売活動を行なう物件も増えてきています。

その代表格が専有面積30㎡~50㎡程度のコンパクトマンションです。近年その戸数は急速に増えています。特に首都圏のなかでも利便性の高い都心とその周辺部で目立ちます。実需で購入する層は設備・仕様にこだわりが強いシングルやディンクス層で、一般の分譲マンション以上に設備・仕様が充実しているケースが多いようです。こうした物件なら、分譲住宅のなかでも、よりレベルの高いマンションをかりることができます。

借りる場合、コンパクトマンション分譲会社の関連の仲介会社が取り扱っている事が多く、コンパクトマンション専業とも言えるダイナシティ、大手でも野村不動産や東急不動産などが手がけています。

定期借家権の浸透

分譲タイプの賃貸住宅は、今後「定期借家権」が浸透してくれば、さらに増える可能性があります。

これまでの普通借家権では、入居者が契約の更新を希望すれば、原則的に更新を拒否できないなど、入居者の権利が強く、オーナーサイドのリスクが高いため良質の賃貸住宅がなかなか供給されませんでした。これに対しまして、定期借家権は、契約期間が終了すると、原則的に更新はないものとする制度。契約期間が終了すれば、確実に出て行ってもらう事ができるため、オーナーは安心して貸すことができます。

例えば、分譲住宅を買った後に転勤の辞令が出た場合、3年後に確実に帰ってくる事になるが、その間だけ貸したいと思っても、普通借家権では不安が残ります。しかし、定期借家権なら確実に出て行ってもらえるので安心ということで、分譲タイプの賃貸住宅が増加する可能性が高くなります。

借りる側から見ると、賃貸期間は限られるけど、その分家賃は若干安くなるというメリットもあります。この制度が浸透してくれば、賃貸派も分譲仕様の物件に住み続けられる可能性が高まると思います。

 

一生賃貸に住み続けるためのポイント

賃貸住宅のほうが住み替えの自由度は高いですが、子どもが出来たり、年をとった時の住宅確保に不安が残ります。明確な将来設計を立てて、その準備をしておく必要があります。それが万全なら、分譲住宅並みのレベルの高い賃貸住宅を確保できる道も広がってきます。

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